住宅ローンって難しい
最近金利がメチャクチャ低いということで、住宅ローンの選択も難しくなってます。
今回マイホームを建てるということで、住宅ローンを契約することに。もちろん仮審査、本審査といろいろとハードルはあるものの、どの銀行のローンを借りるかは非常に悩ましいところ。。。
悩みどころとしてはまず変動にするか固定にするか。実際フラット35の金利は史上最低を更新してます。2014年12月の借り入れで金利が最低で1.560%。これはかなり低い。3000万円を35年間借りてもトータルで3900万ほど返せばいいだけ。900万も！と思うかもしれませんが、これくらいは住宅ローンではあたりまえですな。ただし、団体信用生命保険には別途加入しないといけないので、実質は+200万円ほど必要ですが。ここは収入保障の保険でもいいのでは！という意見もありますね。
固定してもこれくらい安いので、変動はもちろんもっと金利が低い。住信SBIネット銀行で0.650%。変動なので今後の状況によっては金利がどうなるか未定。ですが万が一このままの金利であれば、3000万円を35年で借りてトータルで3500万円ほど返せば良い。ただ、住信SBIネット銀行やソニー銀行は「事務手数料」として借入額の2~3%を最初に支払わないといけないので、なんとなく初期費用が大きくて損した感覚になります。他の銀行は保証料として金利に0.2%くらい上乗せしてくるので、結局トータルとしてはあまり変わらないですけどね。繰り上げ返済した時は、金利上乗せの保証料のほうが、多少は返ってくるのでいいかも。
住宅ローン金利の見方を学びました
住宅ローンを見始めた時、「金利 xxxx%」みたいなものばかり見ていました。実際はこれは計算結果の金利。実際のところ
借入金利 = 店頭金利(or基準金利) - 金利引下幅
という計算になっているわけです。変動金利については2.475%という全銀行共通の値から金利引下げ幅をどうするかという銀行の努力で差がでてきます。
これはなんとなく理解した。で、金利引下げ幅が変更される可能性がある。固定プランで特に最初の5年だけ金利固定してくれる商品。例えば5年固定で、店頭金利が3.00%。当初金利引下幅が2.40%ということで、借入金利は0.60%になります。
ここで大事なのは「当初特約期間終了後の金利引下幅」というやつ。これは6年目からの金利引下幅になります。ということは、6年後も変動の店頭金利が2.475%だったとして、当初特約期間終了後の金利引下幅が1.7%だったとすると、借入金利は0.775%になります。最初から変動で借りている人は金利引下幅が1.75%だったりして、当初固定した人より引下げ幅が大きくなっています。逆に言うと、最初の5年の金利を固定してリスクを少なくしてもらったぶん、その後の金利優遇は少し少なくなるということですね。これは借入先を変えるまでずっとこの金利引下幅を使います。
これを理解してやっと、金利の表を見ることができました。特に固定プランのもの。
で、結局5年固定にしました
いろいろと考えた結果、某信託銀行の5年固定にしました。当初5年間はグッと金利を引き下げてもらって、6年目からは普通の優遇金利よりは0.05%くらい高い金利で商品を選択する感じです。
35年でローンを組むものの実際の返済期間がどうなるかが決め手でした。幸いなことに妻も働いてくれていることから、このままの状況が順調に続けば15〜20年で返済できるんではないかと考えています。
なので、その期間の当初5年でなるべく金利を抑えて繰り上げ返済の効果を強くしようと考えました。10年固定にしてもいいのですが、だいたいどこの銀行も2〜5年固定プランで固定期間終了後後の金利引下げ幅が同じで、10年からは引下げ幅が少なくなるという設計になっていました。固定期間と引下げ幅だけを考えると5年固定が一番オトクなんですね。
金利は誰も予測できない
銀行のアナリストであってもこの金利の動きは全く読めません。実際馬券やボートを買うようなものです。ただ、安定を求めるならなるべく長い期間固定するほうがいいですし、今の超低金利時代に金利を固定できるというのは長い目で見ると絶好のチャンスなのかもしれません。ただ、目先の金利の低さに甘い蜜を吸いたくなるのでした。